来源 |惠宏医管：医院全面绩效管理与新建医院专家

一. 地产转型序曲

中国改革开放30多年以来，成效显著，国内经济持续走高，在一片繁荣祥和的氛围中，国内房价也开始悄然上涨，据不完全统计，2001年全国平均房价约为874元/平米，到了2006年，该指标约为1520元/平米，平均年涨幅约10%，与同时期人均收入涨幅近乎一致。到了2007、2008上半年，国内沪深股指一片飘红，国内平均房价也随之水涨船高，08年平均房价收官于2280元/平米。但到了2008年下半年及2009年，美国次贷危机爆发，世界经济一片哀鸿，国内**、债市相继破发，使得原先在金融市场中投资“剪羊毛”的热钱迅速出逃，并大量流入了房地产市场等实体刚需市场，对房价的上涨起到了推波助澜的作用。到2009年末，全国平均房价迅速攀升到3800元/平米的高位，仅一年涨幅就达到令人咋舌的66.67%。2010年房价接续了09年的热潮，涨幅高达32.47%，收官于5034元/平米，和当时的人均收入涨幅已远远拉开了差距。

中国历年房价走势图

国家随后出台了一系列专项政策，例如“国八条”，房产税试点改革等，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，试图调控房地产价格；同时央行也开始持续收紧货币政策，试图从源头上截断热钱继续流入房地产市场，已期地产价格回落，但收效有限。房地产市场从2011年就开始逐渐步入了房价小幅震荡、缓步上升期，房产成交量降至冰点，成交价格增幅回落到10%以下，于此也揭开了房地产市场谋求转型进化的序曲。

二. 地产进化之路

随着楼市看跌、房地产成交量的下跌，一个尖锐又迫切的现实摆在几乎所有地产大佬们的面前，是收缩楼盘开发计划以保存流动现金还是加大投入，谋求地产转型。所有大佬都知道，到了如此紧急关头，就算蒙上眼赌一把也必须要做出选择，因为犹豫不决的代价就是或早或晚都会被清理出局。于是乎，许多地产商迅速抽空了原本地产二期、三期开发计划的现金投入，偌大的楼盘建筑工地烂尾楼丛生；另外一些地产商们则开始了痛苦的转型、蜕变。

虽然在紧急关头做出了选择，但如何才能实现地产的转型升级、蜕变进化，又成了萦绕在地产大佬们心头的困惑。对于地产而言，所谓的转型、进化绝不能仅仅改变原有的建筑风格或者内部装饰调整，因为如此的微调既不能带来客群的认知差异也不能创造出其它地产不可复制的强大壁垒。既然无法通过楼盘单体来形成特色，那就必须寻求外部联动来实现突破。一部分地产大佬将教育产业视作未来转型的突破口，旗下楼盘纷纷选择与知名教育集团或者公立学校达成联姻，形成“学区楼盘”阵营。另一部分大佬们则将视线转向了正在萌芽的大健康产业，或在知名公立医院附近高价购地，或在在建楼盘中重新规划医疗布局，采用社会资本办医、公办医院入驻的形式，逐渐形成了“医疗地产”的概念。其余一些地产商有的打出了“旅游地产”概念，有的则寻求其他产业元素抱团，不一而足。

三. “医疗地产”大相径庭

虽然许多地产都在转型进化之路上选择了“医疗地产”作为进化目标，但即便是同属一个阵营，彼此之间仍是相距甚远。所谓“医疗地产”，现有市场上至少有以下三种形态：

? 医疗I地产

虽然名为“医疗地产”，但实际上医疗板块和地产板块并没有形成联动，只是单纯从空间距离上相对接近，通过借助一些三甲医院品牌来实现地产自我溢价。宣传上往往打出“就医无忧，与某三甲医院仅一街之隔”之类的宣传标语，博人眼球。

? 医疗+地产

“医疗地产”概念的雏形，医院与地产楼盘存在弱链接，业务上打通医院绿色通道，给社区居民带来急救便利；医院定期派出医生下社区开设义诊或者健康知识宣讲，提高社区居民的健康意识等等。宣传上通常以“知名医院绿色通道”为主打，吸引老年人及部分存在健康风险的市民购房。

? 医疗地产

真正意义上的大健康医疗地产，医院与地产之间形成密切互动，合作业务不仅局限于急救范畴，逐步形成特色医疗服务模块，将医疗元素融入物业，融入社区居民的日常生活。医疗服务模块例如远程就医指导、药物在线咨询、特殊人群健康监测、居民健康体检及健康数据采集、全科医生入户等等独具特色的业务。是真正将医疗与地产有机结合，为社区居民创造巨大价值，并对楼盘价格产生合理增溢。

四. 谨慎选择“医疗地产”

首先，虽然真正的医疗地产对居民带来的价值无疑是巨大的，但非专业的购房人往往无法区分清“医疗I地产”与“医疗地产”，这就给许多楼盘开发商带来了无形的商机。许多楼盘纷纷挂出“医疗地产”的旗号，宣扬自己社区的医疗配备优良，借机虚高地产价格，混淆视听，以次充好，忽悠购房人。

其次，医疗地产对有慢性疾病的居民或者老年人具有极大价值，但往往对身体健康状况良好的居民带来的价值是有限的。配备良好的医疗地产，每平米单价往往要比周边普通商业地产要高出30%以上，对于一年一两次感冒发烧的单身青年朋友，或者身体健康的三口之家，并没有很大必要选择所谓的医疗地产。

再次，每个医疗地产提供的特色服务是有针对性人群的，有购置地产需求的朋友也需要仔细审核楼盘介绍的对口三甲医院资质以及特色服务项，避免多花冤枉钱。例如上海交通大学附属瑞金医院对口的医疗地产，会相对更适合有内分泌疾病或者心血管疾病的人群来购买；而上海市第六人民医院对口的医疗地产就更针对骨科病居民。推荐有购房意愿的朋友们先参考复旦大学全国百强医院明细后再进行选择。

最后，有些已经有几套房的朋友，可能会有意愿进行医疗地产投资，也请各位三思而后行。原因其一，医疗地产的房屋比普通住宅价格要高出许多，对于期许投资增值收益的朋友而言，投入产出比并不高；其二，投资租赁成交难度大，由于医疗地产的投资规模比普通住宅要大，投资者期许的租赁收益也会相对较高，但过高的租赁价格会使大多数需要租房的租客望而却步，除非有长期慢性疾病的患者需要就近租房，否则出租概率会比通常住房要低许多；其三，投资医疗地产而不居住，消耗了固有房源，进一步哄抬了房屋住宅价格，对有慢性疾病、存在购房刚需的患者而言，提高了购房压力，使真正需要的人群失去了拥有的权利。请换位思考一下，勿以恶小而为之，勿以善小而不为。

（惠宏医管：医院全面绩效管理与新建医院专家）

惠宏医疗管理集团简介

惠宏医疗管理集团是医疗健康产业的领军智囊机构，业务涵盖管理咨询、培训、IT、投资。作为医院全面绩效管理体系的首创者，惠宏在既往十年间不断精进，一路引领，如今已成为60余家中国百强医院的管理顾问，并成为多家知名企业医疗健康产业基金的投资顾问。近年来，惠宏依托强大的医疗产业智力积淀，全面助力健康主题地产蓬勃发展，通过系统整合医、康、养全要素，为健康新城建设注入了强大活力，认真践行着促进健康产业增值、转型、升级的集团使命！